中国の不動産バブルか崩壊して4年、現在も底割れが続く底なしの不況

中国の不動産業界が底なしの不況にあえいでいる。コンサルティング会社の億翰智庫のまとめによれば、中国本土の証券市場にA株(人民元建て株式)を上場している大手不動産会社のうち、7月末までに65社が2025年上半期(1～6月)の業績予想を発表。6割を超える41社で最終損益が赤字の見通しであることが判明した。

　それらの中で最大の予想赤字額を示したのは、広東省深圳市に本社を置く万科企業(バンカ)だ。同社は上半期の純損失が100億～120億元(約2085億～2502億円)に達するとしている。

　万科企業は中国の不動産業界において、長年にわたり優等生と見なされていた会社だ。しかし2024年に資金繰りが急速に悪化し、1991年の上場以来初の最終赤字に転落。同年の通期純損失は494億7800万元(約1兆316億円)に上った。

■決算組み入れにタイムラグ

　上半期の予想赤字額が万科企業の次に大きいのは、北京市に本社を置く華夏幸福基業の55億～75億元(約1147億～1564億円)、3番目は深圳市に本社を置く金地集団の34億～42億元(約709億～876億円)だった。

　赤字の業績予想を示した不動産会社の多くは、その要因として(会計上の)繰越勘定科目の金額減少を挙げる。中国の新築分譲住宅は(物件の完成前に販売契約を結ぶ)予約販売がほとんどであり、不動産会社が購入者から受け取った前払い金は、物件の完成・引き渡し後に売り上げおよび利益として計上される。

　言い換えれば、ある物件の予約販売収入が決算書の売り上げ・利益に組み入れられるまで1～3年のタイムラグがある。つまり、2025年上半期の業績予想は2022～2024年の厳しい販売状況を反映しているということだ。

　中国の不動産市況は2021年にピークを打ち、その後は坂道を転げ落ちるように悪化してきた。2021年の新築住宅の総販売面積は約18億平方メートル、総販売額は約18兆元(約375兆円)とそろって過去最高を記録し、不動産業界内で「ダブル18」と呼ばれた。

　しかし、2022年にはそれが「ダブル13」に、2023年には「ダブル11」に縮小。2024年の新築住宅の総販売面積は約9億7400万平方メートル、総販売額は約9兆6800億元(約202兆円)にまで落ち込んだ。

■7月の販売額は2割超減少

　2025年に入ってからも、不動産市況に底打ちの兆しは見えない。市場調査会社の克而瑞のレポートによれば、不動産業界の上位100社による新築住宅の販売額は2025年1月から7月までの累計で1兆8638億4000万元(約38兆8620億円)と、前年同期比12.5％減少した。

　中でも直近の7月単月の販売額は2111億6000万元(約4兆4028億円)にとどまり、前年同月比24.3％の大幅な落ち込みを記録した。

　不動産業界にとって、夏場はもともと取引の閑散期にあたる。そのため克而瑞は、新築住宅の成約は8月も低迷が続き、(市況が相対的に安定している)大都市と(不況がより深刻な)地方都市の格差や物件毎の人気の差がさらに開くと予想している。